In brandtechnische regelgeving komt met enige regelmaat de term ‘perceel’ voorbij. Het Bouwbesluit 2012 (en ook het aankomende Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)) kent echter geen heldere definitie van het begrip perceel. Uitgaande van hoofdstuk 1 van het Bouwbesluit 2012 valt te concluderen dat het om een kadastraal perceel gaat, volgens hoofdstuk 7 gaat het om percelen zoals die in het bestemmingsplan zijn vastgesteld. In de praktijk worden door diverse partijen ook nog het erf, groepen van bebouwing (bouwblok) of historisch ontstane grenzen (bijvoorbeeld het recht van overpad) als omlijning van de term ‘perceel’ gedefinieerd. Met name daar waar bouwwerken tegen de perceelsgrens staan, of zelfs op meerdere percelen staan, is het noodzakelijk om te weten wat het begrip inhoudt.
Eigendomsrecht
Indien een bouwwerk op meerdere percelen is gesitueerd gelden er, exact daar waar de perceelsgrens loopt, eisen met betrekking op brandoverslag en branddoorslag en de omvang van brandcompartimenten. In de praktijk blijkt dit niet altijd duidelijk te zijn. Bouwwerken over meerdere percelen zijn daardoor wat betreft brandveiligheid soms letterlijk en figuurlijk grensgevallen.
Vanuit het Burgerlijk Wetboek (BW) en de Kadasterwet worden definities voor een perceel gegeven. Daarbij wordt er in hoofdlijnen door de Kadasterwet gekeken naar het eigenaarschap van een grondoppervlak en door het BW naar gedeeld eigenaarschap. In beide gevallen gaat het om eigendomsrecht. Dit eigendom is ook van belang als men kijkt naar de doelstellingen van brandregelgeving. In grote lijnen dient deze regelgeving om a) slachtoffers te vermijden en b) schade aan andermans eigendom te voorkomen.
Door (eigendoms)veranderingen aan percelen kan de situatie ontstaan dat niet meer aan het tweede basisprincipe wordt voldaan, of dat juist het tegenovergestelde wordt bereikt omdat er geen sprake meer is van andermans eigendom.
Borgen
Hoe onlogisch het soms ook lijkt, juridisch zijn naast elkaar gelegen percelen met eenzelfde eigenaar, twee op zichzelf staande percelen. Met de bijbehorende voorzieningen kan dit leiden tot onnodig hoge kosten, die bij een andere juridische status achterwege kunnen blijven.
Omgekeerd ontstaat bij het delen van een perceel vaak een onveilige en dus onwenselijke situatie.
In de meeste gevallen zal het brandveiligheidsconcept op de nieuw ontstane situatie moeten worden aangepast, waarbij het risico bestaat dat er na verloop van tijd onder het mom van ‘dat zit al jaren zo’, een situatie ontstaat die niet meer voldoet.
Om de nieuw ontstane situatie duurzaam te borgen adviseren wij om perceelswijziging altijd juridisch zo vast te leggen dat duidelijkheid ontstaat. Dit kan onder meer op de volgende manieren:
- Het samenvoegen van percelen bij het Kadaster, zodat alleen de grenzen van het totale eigendom overblijven.
- Leg bij een splitsing van eigendom (ook horizontaal!) de brandveiligheidsmaatregelen vast in de notariële acte. Op het moment dat een volgende eigendomswisseling zich voordoet, is de nieuwe eigenaar op de hoogte van de brandscheidingen.
Beide maatregelen zijn ten opzichte van (her)bouwkosten de meest voordelige optie. Wanneer je voornemens bent om in een later stadium je vastgoed op te delen, bereid dit alvast voor tijdens de bouw/verbouw. Dit voorkomt kosten wanneer het gebouw later gesplitst wordt.
Perceel Bbl
Het aankomende Bbl kent de term ‘bouwwerkperceel’, dit is een perceel dat als uitgangspunt dient bij het toetsen van een bouwwerk aan de regels van dat besluit. Deze manier geeft met name het bevoegd gezag een mogelijkheid om flexibeler met de term perceel om te gaan, waardoor vergunningverlening makkelijker wordt. Het ontslaat de eigen(a)ar(en) van een perceel echter niet van zijn of haar verantwoordelijkheid. Ieder perceel heeft zijn eigen rechten en plichten met één gemene deler: brandveiligheid is voor ons allemaal.
Meer weten over bouwkundige vereisten ten opzichte van perceelgrenzen? Erik Wilthof licht zijn kennis graag toe. Hij is te bereiken via e.wilthof@munnikbrandadvies.nl of 0598-39 59 79.